KAT MÜLKİYETİ KANUNU İLE BORÇLAR KANUNUNDAKİ
MEVZUAT EKSİKLİKLERİ, SORUNLAR VE
AVM KİRACILARI DERNEĞİ’nin
ÇÖZÜM ÖNERİLERİ
(TBMM ÜYELERİNE ULAŞTIRILMIŞ METİNDİR)
KONU :, Türkiye’de özelde alışveriş merkezleri yönetimlerinin, genel olarak tüm ortak gider bütçesini kullanan site, çarşı, işhanı yönetimlerinin denetimle ilgili yasal mevzuat yetersizliğini ve eksikliğini fırsat sayarak ortak giderlerin toplanması ve harcanması konusundaki muhtemel suistimalleri sebebiyle kiracıların haksız olarak mal varlıklarını kaybetmesini önlemek üzere Hukuk Devleti ilkesini zedeleyen bazı yasal boşlukların giderilmesi amacıyla Alışveriş Merkezleri Kiracıları Derneği teklifidir.
GİRİŞ
Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanununda ortak alan giderlerinin denetiminin muhatabı kat malikleridir. Günümüzde Alışveriş merkezleri, çarşı, işhanları, ticari alanları da içeren genellikle mülkiyeti bir veya bir kaç kişi ve şirkete ait olan konut ve iş yerlerinde ortak alan giderleri ile ilgili karar ve denetim mekanizmasında asıl hak sahibi olan, giderlerin yerinde ve usulüne uygun en yüksek verimle yapılmasından yarar görecek olan, giderleri ödemekle yükümlü kullanıcı, kiracıların yasalarda muhatap olarak anılmayışı, suistimali yapan kat malikinin kendisini denetlemesi ve kendisine hesap vermesi nedeniyle muhtemel suistimallerin denetimsiz kalması sonucunu doğurmaktadır. Mağduriyetlerin birinci derecede sorumlusu hukuki düzenleme eksikliği, yetersizliği nedeniyle yasama organımızdır. Türkiye’deki tüm Alış Veriş Merkezlerinde yönetim ve kiracı, kiralayan ilişkilerini düzenleyen, ortak harcamaların, kazançları ve iştigal ettikleri iş nedeniyle, varlıklarını sürdürebilmeleri için ticari hayati öneme sahip alış veriş merkezleri, iş hanları, içinde ticari üniteleri olan siteler için ortak alan yönetim, gelir-giderlerin açık hukuki metinle düzenlenmesi ihtiyacı nedeniyle, Ortak alan giderlerinin harcama ve toplanması usulleri ile hesapların denetimi konularında, Kat Mülkiyeti kanunu ve Borçlar yasasından kıyas yoluyla çıkarımda bulunmak yerine yasal belirsizliği giderecek, hukuki metne ihtiyaç vardır. Hukuki metin borçlar kanunundan çıkarımda bulunarak dolaylı ve her mahkemenin farklı yorumlarla farklı kararlar almasını önlemek üzere
çarşı yönetimleriyle ilgili tanımların ortaya konmasına;
görevlerini asgari yapmış sayılmaları için:
Harcamayı yapanların denetimi için:
yasal düzenlemeye acil ihtiyaç vardır.
Davaların özeti:
I. Sözleşmeye ve yasalara aykırı olarak ortak alan giderlerine esas kullanma alanlarını gerçeğinden farklı göstermek
AÇIKLAMALAR
Davaların özü sözleşmede hile, ortak alan tahsilat ve yönetiminde hile, tanıtım katkı payı toplanması ve harcanması hususunda hile olup, Alışveriş Merkezleri yönetimlerinin görevinin de çarşıyı yönetmek olması, yönetimin en önemli unsurunun çarşı ortak menfaatlere yönelik harcamaların en uygun şekilde harcanması suretiyle kiracıların en uygun harcama ile en yüksek müşteri memnuniyetine ve ciroya ulaştırmak, çarşı tanıtım ve promosyonlarının en az maliyetle, maksimum verimle yürütülmesini sağlamaktır. Çarşının kuruluş amacı: çarşıdaki tüm kiracıların, çağdaş, aydınlık, klimatize, güvenilir, emniyetli ortamda müşterilerine çarşı büyüklük, kapasite ve lokalizasyonuna göre, en uygun mal ve hizmet çeşidini, güvenilir, kolay, sağlıklı, emniyetli bir şekilde sunmaktır. Çarşı kiracıları da yatırımcı ve/veya yönetim tarafından bu amaca hizmet etmek üzere seçilmişlerdir. Kiracılarda, yüksek ciro beklentisiyle yüksek kira bedellerine ve ortak alan giderlerine çarşı yönetiminin, uzmanlıkları nedeniyle amaçlar doğrultusunda, vekalet hizmetini en iyi şekilde sadakatle yapacağı inancıyla AVM'lerden yer kiralama talebinde bulunurlar. Kiracılar Türk Borçlar Kanunu’nun 20. ve 25. Maddeleri arasında düzenlenen çarşı yönetimi tarafından hazırlanmış “genel işlem koşulları” kapsamında tek tip sözleşme imzalarlar.
1. AVM YÖNETİMLERİ, KİRACILARIN VEKİLİDİRLER!
Alış Veriş Merkezindeki iş yerleri sadece çarşıya gelen müşterilere hizmet ederek kazançlarını temin etmek üzere iş yeri açarlar. Yüksek ortak alan ve ortak reklam bütçesi harcamalarına yönetimin:
Beklentileri ile katlanırlar.
Tüm alışveriş merkezleri sözleşmelerinde kiracılar ortak giderleri toplama, harcama konusunda yönetimi vekil olarak yetkilendirirler. Ayrıca ortak alan gelirlerinin toplanma, harcama ve denetlenmesi usulleri Kat mülkiyeti Kanununda, vekilin görev ve sorumlulukları Borçlar Kanununda düzenlenmiştir.
Örnek davada Davacı ve Davalı arasında yapılmış sözleşmede vekalet ilişkisi şu şekilde düzenlenmiştir.
B Bölüm, 11.3 Madde’si ikinci paragrafı aynen şöyledir.
“Kiracı, Kiraya Veren’i, Alışveriş Merkezinin tamamına yönelik tanıtım ve satış desteği faaliyetlerinin Kiraya Veren’in kendisi ve/veya görevlendireceği üçüncü kişiler tarafından yürütülmesi ile görevlendirmiştir.”
634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU
Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
Değişik metin talebimiz;
Madde 38- Yönetici, kat maliklerine, kiracılara, ortak giderlere katılanlara karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
Bu gün ortak giderlerin yönetiminin, bina kiralarından daha önemli olduğu bir sosyal dönüşüm yaşamaktayız. Çok lüks bir binanın, ortak tesisleri ve hizmetleri yetersiz ise kirası düşmekte, tercih edilmemektedir. AVM, iş hanları, çarşı, rezidans ve sitelerde, taşınmazdan gelir elde etmek, faydalanmak için, ortak yer, tesis, hizmet yönetimi, tercih için, o taşınmazın kirasından ve binanın vasfından daha önemlidir. Kanun burada asıl olarak, ortak gidere katılanı, harcayanı değil kat malikini muhatap almaktadır. Halbuki kat malikinin tek olduğu, ya da hiç bir kat malikinin ortak giderine katılmadığı taşınmazı için ortak alan gideri yönetimi ve denetiminin hiç bir önemi yoktur. Ortak alan yönetimi kendisi için birinci derece önemli olan kullanıcıyı, katılanı, kiracıyı kanun muhatap almamaktadır, Ortak alan giderlerinin katılanlar için o taşınmazdan faydalanma ve tercih için birinci derece önemli olan siteler, İş hanları, Alış veriş merkezleri gibi yerlerde ortak alan yönetim eksikliği katılanların zararına neden olmakta ama denetleyememektedirler.
6098 TÜRK BORÇLAR KANUNU
Türk Borçlar Kanunu Md 502- Vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir.
Türk Borçlar Kanunu 503. Maddesinde “Kendisine bir işin görülmesi önerilen kişi, bu işi görme konusunda resmî sıfata sahipse veya işin yapılması mesleğinin gereği ise ya da bu gibi işleri kabul edeceğini duyurmuşsa, bu öneri onun tarafından hemen reddedilmedikçe, vekâlet sözleşmesi kurulmuş sayılır.
Türk Borçlar Kanunu Md 506- 2. Paragraf: Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Türk Borçlar Kanunu Md 508- Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür.
Türk Borçlar Kanunu ek madde ihtiyacı
Taşınmazların, Ortak alanlarını, tesislerini işletmek, ve ortak hizmetlerini yönetmek üzere, aidat toplama ve gider bütçesi kullanma yetkisine sahip yönetimler, ortak giderlere katılmak zorunda olan tüm kiracı, kullanıcı ve kat maliklerine karşı vekil olarak sorumludurlar.
2.YÖNETİMİN GÖREVİ VE SORUMLULUĞU NEDİR?
Kiracıları adına alışveriş merkezlerini en iyi şekilde yönetmek görevini üstlenmiş yönetimler sözleşmeye uygun olarak ortak alan giderlerini kullanma alanları oranında tüm kiracılarına paylaştırarak toplamak, toplanan meblağı en verimli şekilde, kiracılar yararına, sadakatle harcamakla görevlidir. Bu görevi nedeniyle kiracılardan ücret almaktadır.
634/KMK
III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
Değişiklik önerisi
634/KMK
III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden, ortak giderlere katılanlardan ve kiracılardan her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:………
Türkiye'de usulsüzlüğün diğer Alışveriş Merkezleri yönetimlerince de yapılıyor olması şüphesi, diğer alışveriş merkezlerindeki kiracılarımızın "ortak alan gelir-giderleri hesaplarının" yönetimlerce sözleşmedeki açık ifadeye rağmen kiracıların denetimine asla verilmiyor olması, halen kiracı en az 35.000 işletmenin de ortak alan hesaplarının inceleme imkanı olmaması, AVM kiracıları ile ilgili müstakil bir yasal düzenleme olmadığı için, yürürlükteki mevzuattan kıyas yoluyla Mahkemelerin değerlendirmede bulunacağı gerçeği ve AVM işleyişleri ile sözleşmeleri konusunda Türkiye'deki en yetkin kurumun Derneğimiz olması ve Yüce Meclisimize bilgi ve belgelerimizin, tecrübelerimizin yararlı olacağı inancıyla bu çalışma hazırlanmıştır.
634/KMK
Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler.....
Derneğimizin Kat Mülkiyeti Kanunundaki 41. Madde değişiklik teklifi aşağıdaki gibidir.
634/KMK
Madde 41 – (Değişik) Kat malikleri ve kiracılar kurulu (Ortak gider paydaşlar kurulu), yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler.....
Türkiye'deki hiç bir AVM yönetimi, sözleşme gereği hakları olmasına rağmen kiracılarının ortak giderleri denetlemelerine izni vermemektedirler
Alışveriş Merkezinde tüm ortak alan giderlerini ödeyen ve işleri, ciro ve kazançları ortak alan giderleri yönetimine bağlı Kiracılar kat mülkiyeti kanununda zikredilmemiş, kat malikleri kurulu müessesi tarif edilmiştir. Alışveriş merkezlerinde zaten kiralayan genellikle tek veya 1-3 ortak şahıs veya şirket olup, sözleşmede kiracının kendi ödediği ve faydalandığı ortak giderleri denetleyebileceği yazılıdır. Denetlemeye izin verilmezse, yaptırım yoktur.
Örnek davada Yönetim de "görevini kötüye kullanarak" yaklaşık aylık 250.000 TL civarındaki meblağı gizlice diğer kiracılara paylaştırmak suretiyle, bir kısım kiracıların ve yönetimin lehine haksız kazanç sağlarken, diğer kiracıların cebinden izinsiz, haksız, sözleşmeye aykırı ve hileyle gerçekte olmayan bir borç uydurulmak suretiyle, kendilerini borçlu zannetmeleri sağlanmış; dolandırılmışlardır (özel evrakta sahtecilik). Konu, Kat mülkiyeti kanununun 18. maddesinin bir kısım kiracı tarafından ihlal edilmiş olması değildir. Bu planlanan, kasıtlı bir dolandırıcılık ve ticarete hile karıştırma örneğidir. Bir kısım kiracı suçtan yarar görmüşlerdir, belki suça iştirak söz konusudur.
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU
MADDE 341- Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.
Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.
Derneğimizin talep ettiği değişiklik ihtiyacını BK. 341. Maddeye aşağıdaki metni III. Paragraf olarak eklemek ihtiyacı karşılayacağı düşüncesindeyiz.
(EK:, Ortak tesisleri ve ortak gider bütçesini vekil sıfatıyla yöneten, ortak gider hesaplarının ayrıntılı bir örneğini, yan gider ve ortak giderlere katlanan taraflara, kat maliklerine ve kiracılara (ortak gider paydaşlarına), talep halinde vermek zorundadır.
Kat mülkiyeti kanununa tabii siteler, apartmanlar için ortak alan harcamaları ilave konfora hizmet eden ayrıntı iken, Alış Veriş Merkezlerinde kiracılar için ortak alan gelir ve giderleri yönetimi, gelir elde etmek, müşteri için cazibe merkezi olmak, ticari hayatlarını sürdürebilmek amacına hizmet eden en esaslı unsurdur. Kat mülkiyeti kanununda ortak alan harcamaları için “kat malikleri” esas özne iken, Alış Veriş Merkezlerinde mülkiyet genellikle tek veya birkaç şahsa-şirkete aittir. Tüm ortak alan giderlerini kiracılar öder, masraflara katlananların denetimi, masraflara ne şekilde katılacağını mevcut yasa ile anlamak mümkün değildir. Hesapları ibraz etmeyen AVM yöneticileri için yaptırım yoktur. Ortak alan gelir gideri yönetimi başarısızlığı, suistimali kiracı için iflasın başlangıç noktasıdır. Türkiye’de halen 336 AVM, 9 milyon m2 kiralanabilir alan mevcuttur. Önümüzdeki 2 yıl içinde bu alan % 30 oranında artacaktır. Kat mülkiyeti kanununa tabi olmakla birlikte kiracılar asla kendi ödedikleri ve ticari gelecekleri açısından hayati öneme sahip ortak alan gelir gider hesaplarına ulaşamamaktadırlar. Çünkü AVM lerde seçimle gelmeyen ve kiracıların değiştiremediği, hesap soramadığı yönetimler olmakta, sözleşme gereği hakkı olan ortak alan gelir giderlerini sorgulayan, talep eden kiracı çeşitli bahanelerle iş yerlerine el konularak çarşıdan atılmaktadırlar. Yöneticiler İskenderun Primemall AVM de 35.500 m2 olan kiralanabilir alanın yaklaşık 8.500 m2(%23) eksik gösterdikleri bu suretle aylık yaklaşık 100.000 TL, ortak alan farkı ve tanıtım katkı payı ile birlikte yıllık 3.000.000 TL ye ulaşan, diğer kiracılar aleyhine hileyle ve gizlice suistimal yapıldığı sabittir. Yöneticiler sürekli büyüyen sektörde diğer AVM lerden yetişerek gelmekte, daha önce yetiştiği AVM deki gördüğü uygulamaları normal olarak kabul etmekte, kendileri de yönetici oldukları zaman aynı uygulamaları sürdürmektedirler. Yöneticiler çekinmeden, gayri yasal uygulama olduğu rahatsızlığını hissetmeden rahatlıkla tüm AVM lerde aynı uygulamanın! Olduğunu ifade etmektedirler. Türkiye’deki tüm AVM lerde ortak alan gelir ve giderleri kiracılardan gizlenmektedir. Bu kesindir. Zaten kat mülkiyeti kanunun tarif ettiği kat malikleri kurulu müessesesi de yoktur. Üç ayda bir hesap isteyen bir merci fiilen yoktur. Şayet İskenderun’daki Primemall AVM deki suistimal aynı şekil ve boyutlarda ise Türkiye’de her ay 2.070.000 m2 karşılık 22.000.000 TL kayırılan kiracılar lehine yasal ve sözleşmesel olmayan gizli hileli suistimal yapılmaktadır (m2 başı ortak alan giderleri 8-15 TL + KDV dir). Kiracılar için ortak alan gelir giderleri yönetiminin sağlıklı, adil, kat mülkiyeti kanunu ve sözleşmelerine uygun olması kiracıların ticari devamlılığı için zaruridir. Apartman ve siteler için 5-10.000 TL mertebelerindeki aylık bütçelere karşılık, Orta boy bir AVM de aylık ortak alan bütçesi 600.000- 800.000 TL dir. Hukuki ve mali açıdan çok karmaşık ve günlük olaylar profesyonel atanacak işletmeciyi, hukukçu ve mali müşaviri zorunlu kılar. %1-2 ilave bütçe gerekliliği zorlayıcı olmadığı gibi zaten bu harcamaları kiracılar münferit olarak yapmaktadırlar. Ülkemiz için istihdam kapısı açılırken, kiracı ve kiralayan ile yönetim ilişkileri hukuki bir çerçeve içerisinde daha çağdaş ve şeffaf yönetimlere kavuşur. Hukuk ihlallerinin bir çoğu kaynağında ortadan kaldırılır. Mağduriyetler azalır. Devletim istihdam, KDV açısından ilave gelir ve yapılacak basit bir kaç hukuk metni ilavesi ile hukuk devleti olmanın, adil yönetimin prestijini kazanırken, kiracılar hukuk devletinde yaşamanın nimetlerini ve suistimal endişesinden uzak ticari hayat güvencesini kazanır. Kötü niyetli yöneticilere bağlı mağduriyetler yaşanmayacağı için AVM kiralayanları ve yönetimleri de zan altında kalmaktan kurtulurlar.
Çözüm için öneriler:
I. Ortak alan gelir ve giderleri hesapları şeffaf olmalıdır. Bazı kiracıların ortak alan giderlerine esas kullanma alanları diğer kiracılardan gizlenerek hile ile gerçeğinden küçük göstermek dolandırıcılık olmalı, yasak olmalıdır.
Kiracılar için gelirlerine esas olacağı için hayati öneme haiz ortak alan gelir ve gider ayrıntılarını yönetim 3 ayda bir (Kat mülkiyeti kanununda kat malikleri kuruluna verildiği gibi) Tüm ortak giderlerin kiracılar tarafından ödendiği AVM, İş hanları gibi yerlerde geçerli olmak üzere, Kiracıları temsil eden derneğin kadrolu, profesyonel muhasebeci ve hukukçudan oluşan kiracılar temsilciliği bürosuna “tüm kiracılara duyurulmak, ilan edilmek ve denetlenmek üzere teslimi” şartı getirilmelidir.
kendi sektör guruplarından 1 yıllığına seçilmelidir.
II. AVM yönetimleri kiracılarının vekildirler. Vekiller kiracıları aldatmak için özel evrakta sahtecilik yapmamalıdırlar.
Ortak alan gelir giderlerini, yönetimlerini ücreti mukabilinde, kendilerinin bu alanda profesyonel yönetici oldukları iddiası ile (icap-kabul) kiralama sözleşmesindeki bir madde ile en başından, çarşıyı kiracıları adına yönetmek üzere yetki alırlar. Ancak hiç hesap vermezler, denetlenemezler. Ortak alan harcamalarını ve çarşının reklam, tanıtım harcamalarını kiracılar adına yönetim sözleşmeyle aldığı yetki nedeniyle tek başına karar verir. Ancak başarısızlık, gereksiz harcama, suistimal olması halinde denetleyecek bir mekanizma yoktur. Başarısız olmaları halinde zarar gören kiracıdır. Bu nedenle 15.000 den fazla iş yeri kapanmış, el değiştirmiş, iflas etmiştir. Halen 35.000 kiracı zor durumdadır. Türkiye’de AVM yönetimlerinin “vekalet ilişkisi” ile kiracı adına çarşıyı yönettiği ve başarısızlık, suistimal, hesap verilebilirlik açısından “yönetimin kiracılarına karşı vekalet ilişkisi çerçevesinde sorumlu” olduğu ifadesini tescillendirecek bir hukuki metne ihtiyaç vardır. Her ne kadar bu ifadeye borçlar hukukundan yorumla ulaşmak mümkünse de tüketici yasası da borçlar yasasının tüketiciye özel bir yorumu olması nedeniyle tüm taraflara hak arama ve hakkı tescil etme adına çok değerli hizmette bulunmuştur. Ayrı bir AVM yasası olmasa bile, Kat mülkiyeti kanunu içerisinde ortak alan yönetimleri, harcama ve denetleme usulleri ile ilgili açıklayıcı ilave maddelerle bu sorun çözülür. Bu kanun maddelerine dayanarak ortak yönetilen site, çarşı, iş hanı gibi tüm yerler için uygulanmak üzere idarenin “Alış Veriş Merkezleri, İş hanları, Siteler İçin Ortak Alan Yönetimi Tüzüğü” kavramların, sorumlulukların çerçevesini ortaya koymak için yeterli olabilir. Zira sözleşmelerde kiracıların yönetimden hesapları isteme hakkı olduğu ifadesi olmakla birlikte Türkiye’deki hiç bir AVM bu hesapları asla kiracısına göstermemektedir. Bu nedenle her hangi bir yaptırımla karşılaşmamaktadır. Noterden talebimize, tespit davamıza rağmen bu hesapları 2 yıldan beri halen temin edemedim. Davam Türkiye’de bu alandaki ilk davadır. Muhtemelen bundan sonra benzer nedenlerle açılacak binlerce dava için tüm taraflara yol gösterecek içtihada ihtiyaç vardır
III. Dükkan karmasını belirleyen hatadan sorumlu olmalıdır.
Kiracıların belirleyemedikleri en önemli unsur “dükkan karması” dır. Aynı çarşıda örneğin 3 dönerci olması ya da bir dönerci olmasına muhtemel beklenen ciroya göre yönetim ve kiraya veren kendileri karar verirler. Kiraya verme aşamasında broşürlerinde, internet sitelerinde kendilerini: “deneyimine”, “uzmanlığına”, “uzman ekibine”, “ciddiyetine”, “güvenilir ortaklığına”, “yenilikçiliğine”, “profesyoneliğine”, “empatik oluşuna” “başarısı garantili projeler sunduğuna”, “insan faktörüne değer vermesi”, “Türk piyasasının kapsamlı ve detaylı analizi yeteneğine”, “her türlü kuruluş ve talebi ciddiyetle değerlendirmesi” vaadine, “ortaklarının, çalışanlarının ve müşterilerinin arzu ve isteklerini ön planda tutmasına”, “ koşullara yönelik ekspertiz raporları ve Pazar analizlerine”, “tamamen kiracı odaklı çalışan”, “şirket içinde kiracıları temsil eden”, “kiracı karmasının oluşumunda çok dikkatli davranan”, “AVM nin bulunduğu yerin potansiyelini çok iyi kavrayarak, bu potansiyele uygun kiracı karması oluşturma çabası” ifadeleriyle tanımlarlar. Yukarıdaki ifadeler nedeniyle yükümlü oldukları, söz verdikleri tüm vaadlerini “vekilin görevini en iyi şekilde yapması” prensibini uygulamadıkları halde denetim mekanizmasının nasıl olması ve ne gibi bir yaptırım olacağı konusunda kanunlarımızda açıklık yoktur. Kapalı sistem olan çarşıda yeterli ciro sağlayamayan iş yerlerinin kayıplarından, yaptıkları yanlış “dükkan karması” seçimi ya da yetersiz tanıtım faaliyeti nedenleriyle yönetim sorumlu olmalıdır. Zira yüksek giderleri ödeyen kiracılar bu hesapların yapılmış, en uygun beklenen müşteri potansiyeli ile ciroya göre “dükkan karması” belirlenmiş, kiracılar bu nedenle seçilmişlerdir. Kiracılar da yüksek kira ve ortak alan giderlerine katlanarak AVM lerde yer kiralama nedenleri, sadece bu hizmetin verileceği inancıdır. AVM kiralayanlarının sattıkları ürün bir iş yeri kiralaması değil, o iş yerlerinin bir bütün halinde tüm kiracıları için en uygun , istikrarlı ve güvenilir ciro sağlamak üzere profesyonel satış ve pazarlama konusundaki yapmış oldukları araştırmalara ve verecekleri başarılı çarşı yönetimidir. Zaten kiracının satışa sunduğu ürün yelpazesinden, satış politikasına, personel davranışına, vitrin dizaynına kadar her konu çarşı yönetimince önceden ayrı ayrı incelenmiş, faaliyet sırasında da yönetimin kontrolu altındadır. Yönetim “zaten sattığın ürünün yeterli talebi yok” diyemez zira yeterli satış talebi olmayan iş yerlerini en başından çarşıya kiracı olarak almayacaklardır. Yani kiracı çok yüksek kira ücreti teklif etse bile yönetim söz verdikleri gibi, daha önceki fizibilite çalışmaları ve uzmanlıkları nedeniyle “en uygun dükkan karması” oluşturma prensipleri nedeniyle çarşıya kiracı olarak kabul edemeyeceklerdir. AVM ler açıldığı yerlerde boş yerleri kalmışsa çarşı hizmete girdikten sonra çarşı içinde inşaatın devam ediyor olması riskini azaltmak için uygunsuz, başaramayacağını bildikleri kiracıları da çarşıya kabul edip onların parasıyla çarşı dükkanlarını dekore ettirmekte, alt yapıyı yaptırdıktan sonra o iş yerinin daha uygun kiracılara yer açılması için bir an önce batmasını istemektedirler. Bunun için kiracının hesapları talep etse bile kontrol edemeyeceği, ortak alan farkı adı altında diğer kiracılardan alınmayan sahte borç üretip iş yerini boğmaktadırlar. İş yeri ayrılırken borçları bahane edilerek iş yeri dekorasyonuna el konulmakta bir başkasına dekore yer parayla satılmaktadır. Yani hile ile kiracıya inşaat yaptırılmakta, kiracının parası kredi gibi kullanılarak AVM bir an önce hizmete açılmakta, batan kiracıdan ayrıca yaptığı dekorasyon nedeniyle kiraya veren para kazanmaktadır. Bu davranış şekli münferit değildir. Tüm AVM lerde “ticaretin gereği” anlayışıyla sürdürülmektedir. Bu nedenle “vekalet ilişkisi” açık bir şekilde hukuk metninde ortaya konmalıdır.
IV. Kiralar ciro usulü olmalıdır.
Yukarıda yapılan izahlar nedeniyle AVM kiraya veren ve yönetimler seçtikleri kiracının cirosundan sorumlu oldukları hukuki metne bağlanmalıdır. Kiracıyı, sattığı ürünü, satış şekil ve politikasını, personel davranışını, vitrini belirleyen AVM yönetimi kiracıdan aldığı yüksek ortak alan gideri ile reklam, tanıtım giderlerinden sonra iç yazışmalarında kiracısına “ortak” sıfatını da kullanırken o iş yerinin kiralama aşamasında “beklenen ciroya göre asgari” kira alınması uygulaması ciddiyetle takip edilirken beklenen ciroya asla ulaşamayan iş yerinin zararından sorumlu olmamakta, ciro garantisi vermedikleri bahanesine sığınmaktadırlar. Uzmanlıkları, toplanan yüksek ortak gider ve tanıtım ücretlerinden sonra “vekalet ilişkisi nedeniyle” özen yükümlülüğünede uyması ve kanıtlaması gerekir. Ayrıca vekalet yetkisini üzerine aldıktan sonra kiracıya karşı, kiracının bilmediği, bilemeyeceği hileler de yapıyorsa “güveni kötüye kullanma” suçu işleniyor olmalıdır. Stratejisini tuzağa girmiş kiracıların batmalarından kazanç sağlamak üzerine kurmamış, iyi niyetli AVM yönetimleri “ciro üzerinden” kira teklifinden rahatsız olmazlar ve adil bir tekliftir. . Bu oranı da her sektör gurubu için asgari üzeri olarak kendileri zaten belirlemişlerdir. (Örneğin elektronik eşya sektörü %3, Lokanta-yiyecek %8-10 v.s.) Şayet çarşıdaki 150 iş yerinden 3-5 tanesi başaramamışsa bu makul sayılabilir. Böyle bir çarşıda batan iş yerinin çarşıya bırakılan masrafı ödenerek o iş yerinin tahliyesine izin verilmelidir. Zaten yeni girecek kiracıdan masraf alınmaktadır. AVM yönetimi kötü niyetli değilse bu teklifte makuldür. Ancak İskenderun Primemall AVM de 126 iş yerinden, 30’a yakın mağaza ortak giderlerde suistimal ile diğerlerinin sırtından, sözleşme dışı ve gizlice yararlanırken, geriye kalanlardan yarıdan çoğu yaklaşık 55 tanesi 2 yıl içinde iflas etmiş, batmış, tüm dekorasyonuna çarşı yönetimi tarafından başka bir kiracıya kar elde ederek devretmek üzere el koymuşsa, burada kötü niyet aranmalıdır. Bu kötü niyet kiracılardan gizli, bazı kiracıların kullanma alanlarını gerçeğinden küçük göstermek suretiyle onlardan daha az ortak alan gideri alarak, diğerlerini aldatarak daha fazla haksız ödeme yapmalarını sağlamak gibi hileleri de barındırıyorsa “dolandırıcılık” suçu işlenmiş, işlenmeye devam ediyor demektir. Yüce Meclisimize emanet ettiğim bu sorun Türkiye’nin son 10 yılında artan oranda sosyal ve ticaret hayatımıza giren yeni AVM, rezidans, ticaret merkezleri gibi kavramlarla gündeme girmiş, ne yazıkki yasal mevzuatın sorunu tanımlama ve gecikmesi nedeniyle binlerce esnaf iflas etmiştir. Devam eden davalar suçun ispat edilebilmesi için fırsat olmakla birlikte konunun yasal bir çerçeveye oturtulması mahkemeler arası çelişkili karar ihtimallerini ortadan kaldırması bakımından önemlidir. Çağdaş Türkiye’nin bir eksiğini kapatmak üzere bir karanlık tarafının aydınlanacağı ümidi Derneğimizin amacına ulaşması manası nedeniyle çok önemlidir.
Ciro üzerinden kira kuralı bu hile ve dolandırıcılık girişimlerine kökünden çözüm getirecek, çarşı yönetimi gerçek uzmanlıklarını ortaya koyarak dükkan karmasını kiracıların batması üzerine değil, kazanması üzerine kuracaklardır. Bu durumda çarşıya kabul edecekleri her iş yerinin ne kadar ciro yapacağı kendilerinin kira geliri açısından önemli olacağı için dikkatli ve sorumlu davranacaklardır. Ne kadar hizmet o kadar ciro geliri kuralı işleyecektir. Halen kira usulü kiralanmış ve çarşıdaki iş yerlerinin sayısının % 80-90’ı mertebesindeki iş yerleri asla belirlenen ciroya ulaşamadıkları için o iş yerlerinin cirosunu AVM yönetimi takip lüzumu hissetmemektedirler. Türkiye’deki ticaret hayatını kayıt içine almaya çalışan Ticaret bakanlığı ve bürokratları için AVM lerde kayıtlı ekonomi beklentisi AVM ler için ütopyadır. AVM’lerin fonksiyonları, görevleri ve amaçları açısından ciro usulü kira teklifi adildir, uygundur, işletilebilir bir modeldir. Maliye ve Ticaret Bakanlıklarının kayıtlı ekonomi beklentisiyle tam uyumlu bir modeldir. Kiracıların kendi ortak alan giderlerinden finanse edilen yönetim ile kendi kendilerini zorunlu denetim modeli olup, devletin memur istihdamına gerek kalmadan maksat hasıl olacaktır.
AVM yönetimlerince yapılabilecek en önemli itiraz noktası bu başlıkta özetlenmiştir. Çok yüksek alan kullanmak zorunda olmasına karşılık örneğin çarşının önemli eksikliğini gideren, alanına göre karlılığı düşük olan sosyal fayda ve çarşı bütünlüğü için vazgeçilmez olan (Örneğin sinema) konumu itibariyle dezavantajlı olan düşük cirolu ancak gerekli (örneğin bodrum katında terzi, anahtarcı, lostra) bazı iş yerlerinden daha az ortak alan gideri alınması gerekliliği tezi doğrudur. Bu doğruyu gizlice hileli usullerle batırılması planlanmış iş yerlerine ödetmek, dolandırmak gibi illegal ve kiracıların bilgisi, onayı dışında uygulamak yerine yasal çerçevede meşru zemine oturtulmalıdır. AVM ler için bazı iş yerlerinin farklı ortak alan giderine katılma rejimine tabi tutulma isteği makul bir gerekçe olabilir. Ancak bu gerekçenin, harcamalara katılan tüm çarşı esnafının bilgisi, önceden ilan edilmiş olması halinde kabul edilebilir yanı vardır. Yan yana aynı özellikteki, aynı m2, iki giyim mağazasından her birine farklı ortak alan faturası gönderilmesi haksız rekabet ortamı doğuracak, bir iş yeri diğerinin harcamasını bilmeden daha fazla ödeyecektir. Ekte sunulan Alış Veriş Merkezleri Kiracıları Derneğinin hazırlamış olduğu öneride bu sorun “kiracılar kurulunun” belirleyeceği, değiştirebileceği “iş yeri indeks çarpanı” ile çözüme kavuşturulabilir. (Örneğin terzinin ortak alan giderine katılma indeksi 0.30 olursa terzi kullanma m2 X 0.30 = terzinin tüm AVM içinde ortak alana katılma oranı veya lokantaların indeksi 1.2 olursa m2 X 1.2= lokantaların tüm AVM içinde ortak alana katılma oranı gibi)
VI. Kimler AVM yöneticisi olmalıdır?
Alışveriş merkezlerinde çalışacak güvenlikcilerden, temizlik elemanına kadar tüm personelin kendi konularında bir dizi eğitim ve sınavlardan geçmek zorunluluğu varken, aylık bütçesi milyon TL mertebesinde olan, ve doğru kullanılmadığı zaman harcamaya katılanların iflasına yol açacak ortak giderleri yönetmekle sorumlu AVM yöneticilerinin kimler olacağı, kim tarafından seçilip, denetleneceği konusunda belirsizlik vardır. AVM yöneticisi olabilmek için:
TÜRKİYE’DE AVM KİRA SÖZLEŞMELERİNDE GENEL KURAL OLARAK
1. Kiraya veren veya AVM yönetimleri, Ortak alan giderlerine esas iş yerleri kullanma alanları, ya da arsa payı oranlarında tahrifat, hile yapmaktadırlar. Türkiye’deki AVM’lerin hemen hepsinde geçerli, sistematik bu usulsüzlükler nedeniyle, bazı kiracılar ortak alan giderlerini daha az ödemek suretiyle haksız, sebepsiz zenginleşirken, onların ödemeleri gereken ortak alan giderlerini kat maliki sıfatıyla AVM yönetimi AVM kiralayanından tahsil etmek yerine sözleşmeye ve Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olarak diğer kiracılardan, bilerek, planlayarak ve haksız olarak kiracılar dolandırılmaktadır. Mağdur kiracıların, AVM içinde çok yüksek harcamalarla işletmeye açtıkları iş yerlerini kaybetme korkusu nedeniyle AVM’lere hesap sormaları mümkün değildir. Bir bahane ile sözleşmeleri feshedilecektir. İflas edip, tüm mal varlığını AVM’de dekorasyon olarak bırakıp terkeden kiracıya ise sözleşme süresince oturmadığı ayların kirası nedeniyle borçlu olduklarını, iş yerlerini AVM’ye terketmeleri halinde kendilerini affedecekleri tehditi ile sindirmektedirler. Yukarıdaki örnek davalarda kiracı ilk kez kiracılığının 2. Ayından itibaren AVM yönetimine 6 kez noterden, 2 kez iadeli taahütlü mektupla ihtarlar çekmiş. Hakkı olduğu halde ortak gider hesapları kendisine keyfi olarak ibraz edilmemiş, İhtarlarında açık görülen keyfilik ile yönetimin manevraları sonucu 3 iş yerini kaybetmiş, tüm mal varlığını kaybetmiştir. Ortak gider hesaplarını öğrenmek için tespit davası açtırmıştır. Mücadelesini yasal zeminde sürdürürken, Türk Mevzuatındaki açık yasal düzenleme eksiklikleri nedeniyle borçlar kanunundaki hükümlerle dolaylı olarak çıkarımda bulunmak suretiyle haklı davasını izah etmeye çalışmaktadır.
2. Halen devam eden suistimaller nedeniyle, iş yerini kapatmış, zarar nedeniyle devretmiş, mal varlığı kaybına uğramış, iflas etmiş yaklaşık 15.000 eski alışveriş merkezi mağduru, alışveriş merkezlerinde (AVM) kiracı olup denetim mekanizmasını çalıştıramadığı için, AVM yönetimleri de “bu hesapları size vermiyoruz, bildiğiniz yere şikayet edin” yaklaşımıyla hırsızlığı devam ettirdiği için mağdur yaklaşık 35.000 işletme mevcuttur. Bu sayıya ortak alan gider ve yönetiminin aylık ciddi meblağlara ulaştığı, içinde ticari üniteleri olan siteler, açık-kapalı çarşılar, iş hanları yönetimlerinin suistimalleri varsa, mağdurları dahil değildir ve sayıları bilinmemektedir. Kat mülkiyeti kanununda “kat malikleri” ile birlikte “ortak giderleri ödeyenlerin de (paydaşların) denetim yetkisi” zikredilmediği için bu suistimal devam etmektedir.
3. Türkiye’de devam eden Davalar, mevzuat zaafiyetlerini ortaya çıkaracak, örnek kararlara gebedir. Davalar nedeniyle aşağıdaki önermeler doğrulanacak, soruların da cevabı aydınlanacaktır:
GENEL OLARAK:
4. Alışveriş Merkezleri (AVM) Kiracıları Derneği, Alışveriş merkezlerindeki kiracıların haklarını korumak, Dernek ana sözleşmesinin 17. Maddesi gereğince, AVM’lerdeki yönetim kusurları ile kiralayan ile kiracılar arasındaki sözleşme kusur ve ihtilaflarını tespit ve taraflar arasında uzlaşma sağlamak, sistematik sorunlara çözüm üretmek amacıyla kurulmuş, alanındaki tek sivil toplum kuruluşu olup kısa vadede hedefi; bünyesinde istihdam edeceği hukuk ve mali müşavirleri aracılığı ile, tüm AVM lerde, kiracıları adına yönetimleri denetlemek üzere teşkilatlanmaktır.
5. Sayın Meclisimizin taraflar açısından ve sonraki safhalarda, tereddüte mahal kalmayacak, mevzuat çelişkilerinden azade, mevzuat bütünlüğü ve uyumu ile tüm taraflar için yararlı, açık hukuki metinlerin kabulü iradesi, adaletin tecellisi, hukuk devleti prensibinin gereği dileğimiz, temennimizdir. Derneğimizin konuyla ilgili Türkiye’de uzmanlaşmış tek kuruluş olması, Dernek kuruluş amacının taleple doğrudan ilgili olması, üyelerimiz ve tüm ortak yaşam alanlarını kullanarak, ortak giderlere katlananlar, özellikle ticaretleri ortak giderlerle sıkı sıkıya ilişkili, AVM’ler, ortak yönetilen tüm açık-kapalı çarşılar, iş hanları, ticaret merkezleri, içinde ticari üniteleri olan tüm siteler için hayati önem taşıması nedeniyle talebimizin değerlendirilmesi hususunda gereğini arz ederim.
TALEBİMİZİN MÜSPET DEĞERLENDİRİLMESİ VE YASAL DÜZENLEME BEKLENTİMİZİN KABUL GÖRMESİNİN BEKLENEN SONUÇLARI:
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan sebepler ışığında, hukuki mevzuat ve içtihat eksiklikleri nedeniyle yorumlarla hüküm tesis etme çabası sebebiyle mahkemelerde aynı konuda farklı kararlar ihtimalini azaltmak, pek çok yazışma ve zaman kaybıyla hak kayıpları olabileceğinden, yukarıda örnek verilen davayla somutlaşan ve açıklanan sebeplerle, Türkiye’de Alış Veriş Merkezleri, çarşı, site yönetimlerinin ve ortak harcamalarının denetlenmesi hususuna açıklık getirmek üzere tüm taraflar için yol gösterici tüzüğe, Kat Mülkiyeti Kanunu, Borçlar Kanunlarımız bazı metinlerinde değişiklik ihtiyacı zarureti vardır. 13.11.2013
Dr Kenan Yüce
ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ KİRACILARI DERNEK BAŞKANI
ALIŞ VERİŞ MERKEZLERİ KİRACILARI DERNEĞİ’NİN YASAL DÜZENLEME İHTİYACI NEDENİYLE ÖNERİSİ
ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ, İŞ HANLARI, ÇARŞI, SİTE ORTAK ALANLARI YÖNETİMİ TÜZÜĞÜ
TANIMLAR
Bu tüzük, alışveriş merkezleri, iş hanları, açık, kapalı çarşılar, ticari ve/veya konut amaçlı sitelerin yönetimlerinin, görev, sorumluluk ve denetimlerine ilişkin esasları düzenlemek amacına yönelik hazırlanmıştır. Bu tüzük ortak alan giderlerine katılmakla yükümlü sayısı 50 (100) den fazla olan taşınmazlar için uygulanır
Alışveriş Merkezleri, çarşı, iş hanları, siteler yönetimlerinin görevi, ortak menfaatlere yönelik harcamaların, en uygun şekilde harcanması suretiyle kiracıların en az harcama ile en yüksek müşteri memnuniyetine ulaşmak, ortak tesislerin amacına uygun işletilmesi, çarşı tanıtım ve promosyonlarının en az maliyetle, maksimum verimle yürütülmesini sağlamaktır. Çarşının kuruluş amacı: çarşıdaki tüm kiracıların, çağdaş, aydınlık, klimatize, güvenilir, emniyetli ortamda müşterilerine çarşı hizmet sektörü cinsine, büyüklük, kapasite ve lokalizasyonuna göre, en uygun mal ve hizmet çeşidini, güvenilir, kolay, sağlıklı, emniyetli bir şekilde sunmaktır. Çarşı kiracıları da çarşı yönetimi konusunda yetkili ve uzman yatırımcı ve/veya yönetim tarafından bu amaca hizmet etmek üzere, kendilerine o çarşıda ihtiyaç olduğu, yeterli ciro beklentisiyle, yönetimin belirlediği birbirlerini tamamlayan hizmetler bütünün tanımlayan çarşı dükkan karmasının gerekli bir parçası olduğu inancı ve beklentisi ile seçilmişlerdir. Kiracılarda, yüksek ciro beklentisiyle yüksek kira bedellerine ve ortak alan giderlerine çarşı yönetiminin, uzmanlıkları nedeniyle amaçlar doğrultusunda, vekalet hizmetini en iyi şekilde sadakatle yapacağı inancıyla AVM'lerden yer kiralama talebinde bulunurlar.
Ortak giderin yönetimi hususunda belirsizlikleri ortadan kaldıracak, sınırları iyi çizilmiş, tüm taraflar için anlaşılır, zamanla değişebilecek ihtiyaçlara cevap verebilecek nitelikte esnekliğe sahip tanımlara ihtiyaç vardır.
Temel olarak bu tanımlar:
a) Kiralanabilir toplam alan: Çarşı projesinde satış alanı olarak gösterilen bölümde kiralama-gelir amaçlı tüm bağımsız alanlar ile kiralama-gelir amaçlı kalıcı ve geçici stand, sergi, firma ve ürün tanıtım ve reklam alanlarının toplamının metrekare cinsinden değerini,
b) Kiralanabilir bağımsız alan listesi: Ortak alan giderlerine katılmakla yükümlü, tamamının kullanma alanlarının toplamının kiralanabilir toplam alanı oluşturduğu, kiraya verilmiş ve verilebilecek bağımsız birim ve iş yerleri ile kullanım alanlarını gösterir listeyi,
c) Ortak alan pay çarpanı: Ortak alan giderlerine katılım hesaplanmasına esas teşkil eden iş yerleri konum, tür, sektöre göre farklı olabilen, kiralayan ve/veya kiracılar kurulunca belirlenmiş, teklif üzerine kiracılar kurulunca değiştirilebilen, iş yeri kullanma alanı ile çarpılacak katsayıyı,
d) İşyeri gider puanı:her bir kiralanabilir alanın metrekare cinsinden değerinin, ortak alan pay çarpanı ile çarpılmasıyla bulunan ve iş yerinin, toplam çarşı ortak alan harcamalarına katılım payının hesaplanılmasında kullanılan değeri,
e) AVM Toplam gider puanı: Alış veriş merkezinin satış alanındaki Kiralanabilir bağımsız alan listesinde yer alan, toplam ortak alan harcamalarına katılacak her bir iş yeri, stand, sergi alanı gibi birimlerin gider puanlarının toplamından oluşan ve toplam ortak alan gider, harcamalarının bölüneceği değeri,
f) Birim ortak gider avansı : Ortak alan harcamalarında kullanılmak üzere kiralanabilir bağımsız alan listesine dahil tüm iş yerlerinden her birimin iş yeri gider puanı ile çarpılması suretiyle iş yerinin aylık peşin ortak alan gideri avansının hesaplanmasına esas olan Türk Lirası cinsinden değeri,
g) İş yeri ortak alan gideri avansı:Ortak alan harcamalarında kullanılmak üzere Kiralanabilir bağımsız alan listesinde yer alan tüm iş yeri ve birimlerden aylık peşin olarak tahsil edilen, tüm birimlerin işyeri gider puanı ile birim ortak gider avansının çarpımıyla tesbit edilen bilahare mahsuplaşmak üzere ortak alan harcamalarında kullanılacak avans niteliğindeki parayı,
h)Birim ortak gideri: AVM nin toplam aylık giderinin, AVM toplam gider puanına bölünmesiyle bulunan değeri,
ı) Ortak alan gideri farkı: Hesap düzeltmek amacıyla her üç ayda bir yapılan hesaplar sonrası ortak alan fiili harcamalarının toplam miktarından, toplam ortak alan gider avansının çıkartılması ile bulunan, ortak alan harcaması için ilave toplanacak veya iade edilecek negatif ya da pozitif olabilen değeri ifade eder. Ortak alan gideri farkı, toplam AVM gider puanına bölünmek suretiyle her bir iş yeri için toplanacak veya iade edilecek TL cinsinden birim ortak alan gideri farkı bulunur. Her bir iş yerinin ortak alan gider puanı ile birim ortak alan gideri farkının çarpılmasıyla her iş yerinin fark faturası tespit edilir.
j) Paydaşlar genel kurulu: Yılda en az iki kez toplanan, geçici, stand ve sergi alanı gibi geçici ve kısa süreli kiracılar hariç olmak üzere tüm ortak giderleri ödemekle yükümlü olan, kiracı ve iş yeri sahiplerinin tümünün doğal üyesi olduğu kurulu ifade eder.
k) Paydaşlar Yönetim Kurulu: Ortak alan giderlerini ödemekle yükümlü olup, her bir bağımsız bölüm kullanıcısı, kat maliki ve kiracıların oylarıyla, iki yıllık görev için seçilen, her bir üyesinin üst üste 2 kez seçilebildiği kurulu ifade eder.
İç denetim
kendi sektör guruplarından 2 yıllığına seçilmelidir.
-Alış Veriş Merkezi yönetimi ortak alan harcamalarını, gelir ve giderleri, faaliyetlerini üyelerin denetimine sunulmak üzere her 3 (üç) ayda bir paydaşlar temsilciliğine teslim etmek zorundadır.
-Alış Veriş Merkezleri yönetimleri AVM’yi ortak gider paydaşları adına vekil sıfatıyla yönetmek üzere özen yükümlülüğüne uymak zorundadırlar.
- Alış Veriş Merkezleri yönetimleri “dükkan karması” oluşturma konusunda profesyonelliğin gerektirdiği özen borçları vardır. Alış Veriş Merkezinde yeterli ciro temin edemeyen zarar eden iş yerlerinden sorumudurlar. Kiracılar yetersiz ciro nedeniyle kusurları olmadığını ispat etmeleri halinde AVM yönetiminden, iş yerlerine yaptıkları sabit yatırım giderlerinin % 50’sinin tazminini talep ederek, 3 ay önceden yönetime bildirmek kaydıyla kiracılık ilişkisini her zaman sonlandırabilir.
- Alış Veriş Merkezlerinde kiracılar kiralarını ciro usulüne göre öderler.
- Alış veriş merkezleri yönetimleri kapalı sistem olan alış veriş merkezlerinde, iş yerleri arasında farklı uygulamalarla rekabeti kısıtlayıcı, önleyici, ya da haksız rekabete neden olacak uygulamalara izin veremezler.
Ortak alan giderlerinin paylaştırılması usuller: Aylık ortak alan giderlerinin toplamının, AVM nin toplam ortak alan gider puanına bölünmesi sonucu birim ortak gider bulunur. Birim ortak giderin, her iş yerinin ortak alan gider puanı ile çarpılmasıyla her iş yerinin ortak alan harcamasına katılacağı değer bulunur.
Madde xx) Alışveriş merkezleri yönetiminin denetimi, Kiralanabilir bağımsız alan listesinde yer alan ve kiralanmış her bir birimin kiracısının doğal üyesi olduğu ortak gider paydaşlar kurulunun kararı ile, aralarından seçecekleri üyelerin oluşturduğu denetçiler veya profesyonel mali ve hukuki destek verme yetkisindeki bağımsız denetçi kuruluş veya Kiracılar Dernekleri vasıtasıyla kiracılar kurulu adına yaptırılır.
Madde xxx) AVM’nin kiracılar ortak yararına, yönetim faaliyetlerini, gelir ve giderlerinin yerindeliğini, kiracılar kurulunun seçtiği, en az 3 kişiden oluşan, en fazla AVM iş yeri sayısının % 3’ü kadar üyesi olan, her yıl üye sayısının 1/3 ü değiştirilen, aynı üyenin peşpeşe 2 kezden fazla seçilemediği denetçiler organı tüm çarşı kiracıları adına yönetimin ortak yarar amaçlı tüm gelir-gider, promosyon ve reklam çalışmalarını denetleyerek üyelerine aylık rapor verir. Şayet denetim denetçi bir bağımsız firma veya dernekler vasıtasıyla sürdürülecekse denetçiler firma ve kiracılar arası ilişki ve bilgi akışını, denetim rapor ve sonuçlarını üyeleri adına değerlendirip üyelerine rapor verir.
ORTAK ALAN GİDERLERİ PAYLAŞTIRMA USULLERİ
WWW) Ortak alan pay çarpanı: Kiralama öncesi tüm tarafların bilgisine sunulan ve işletme sırasında en az ortak gider paydaş sayısının 1/10’undan fazla sayıda teklif sahibinin önerisiyle; en az paydaş sayısının % 60’ı, iş yerleri gider puanları toplamının, AVM toplam gider puanının % 50 sinden fazlasına tekabül eden temsil eden ortak gider paydaşlarının oylarıyla değiştirilebilen, kullanma alanlarının her bir bağımsız bölüm, iş kolu, sektöre ve çarşı içi konumuna göre iş yerlerinin ortak alan giderlerine katılma oranını etkileyen, iş yeri gider puanları ve toplam ortak alan gider puanı hesaplanmasına esas olan katsayıdır.
Qqq)İş yeri ortak gideri hesaplanması: İş yerinin kullanma alanı metrekaresi ile o iş yeri için yönetim ve/veya ortak gider paydaşlar genel kurulunun kararı ile tespit edilmiş ortak alan pay çarpanının çarpılmasıyla elde edilen değer iş yeri gider puanını oluşturmaktadır.
Wwww) Her AVM’nin toplam aylık ortak alan giderleri toplam AVM gider puanına bölünmesi ile birim ortak gider bulunur. Kiralanabilir bağımsız alan listesinde her bir iş yerinin iş yeri gider puanı ile birim ortak giderin çarpılması ile iş yerinin toplam ortak alan harcamasına katılması gereken ortak gider payı bulunmuş olur. İş yerinin daha önce ödediği avansların düşülmesi ile bulunan artı ve eksi fark iş yerinden fark olarak tahsil edilir veya iade edilir.
xxx) İşyeri gider puanı:her bir kiralanabilir iş yeri alanının metrekaresinin, ortak alan pay çarpanı ile çarpılmasıyla bulunan ve iş yerinin ortak alan harcamalarına katkısının hesaplanılmasında kullanılan değeri,
zzzz)AVM toplam gider puanı: Alış veriş merkezinin satış alanındaki Kiralanabilir bağımsız alan listesinde yer alan, toplam ortak alan harcamalarına katılacak her bir iş yeri, stand, sergi alanı gibi birimlerin gider puanlarının toplamından oluşan ve toplam ortak alan gider, harcamalarının bölüneceği değeri,
(Kiracılar kurulu görev ve yetkileri tüzükle belirlenir 1. AVM de kiracılar adına denetim yetkisinin devredileceği temsilci derneği seçmek, 2. İş yerlerinin ortak alan pay çarpanlarını tespit ve düzenlemek, 3. İş yerlerinden ortak alan harcamalarında kullanılmak üzere her ay tahsil edilecek, her birinin iş yeri gider puanıyla çarpılmak suretiyle ortak alan gideri avansının hesaplanmasına esas birim ortak gider avansını belirlemek, 4. Alış veriş merkezi yönetiminin faaliyetlerini, harcama ve performansını denetlemek, 5. Ortak alan giderleri ve faaliyetleri ile ilgili olarak yönetimin hazırladığı bütçeyi denetlemek ve tüm üyelerine duyurmak, 6. AVM içinde paydaşlar kurulu biriminin bürosunu yönetmek, çarşıyı denetleyecek temsilci dernekte kiracılar kurulunu temsil etmek üzere her yıl çarşı adına biri başkan, 3 temsilci atamak, 7. Çarşı kiracıları adına, ücretleri ortak alan harcamalarından karşılanmak üzere, kiraya veren ya da malsahibi ile her türlü hukuki ve mali ilişkileri yürütmekle görevli mali müşavir ve hukuk müşaviri ve kiracılar kurulu büro memuru, hizmetli, çalışanların atamasını yapmak, 8. Çarşı paydaşlar kurulu, AVM kiracılar temsilciliği ve derneği giderlerini ve personel giderlerini karşılamak üzere kiracılar kurulunca belirlenen üyelik aidatlarını toplamak
*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
Tablo.1 PRIMEMALL İSKENDERUN AVM MAĞAZA M² ÖLÇÜLERİ (özet tablo) TURKUAZ: İŞ YERİ ALANLARINDA, PD-ONE ŞİRKET BEYANLARI İLE GERÇEK KULLANMA ARASINDA FARK OLAN İŞ YERLERİ PEMBE: BELEDİYE ÖLÇÜMÜYLE TESPİT EDİLEN ÖLÇÜLER ARASINDA FARK OLAN MAĞAZALAR | |||
FİRMA ADI | PD-ONE ŞİRKETİNİN İSKENDERUN SULH HUKUK MAHKEMESİNE BEYAN ETTİĞİ (2012/12)İŞ YERLERİ KULLANMA ALANI (m2) | 07.08.2012 TARİH 1188 SAYILI BELEDİYENİN MAHKEMEYE YAZILARI İLE BEYAN EDİLEN İŞ YERLERİ KULLANMA ALANLARI (M2) | 28.08.2012 TARİH 262 SAYILI BELEDİYE ÖLÇÜMÜ İLE DÜZELTİLMİŞ İŞ YERLERİ KULLANMA ALANLARI (M2) |
MİGROS TİCARET | 1192 | 1192 | 3972 |
KOMPEDAN | 628 | 628 | 785 |
TEKNOSA | 570 | 741 | 941 |
BOYNER | 956 | 1912 | 1912 |
LCW | 588 | 1366 | 1366 |
MUDO | 327,5 | 545 | 545 |
DESA | 188 | 288 | 288 |
DE FACTO | 506 | 506 | 1012 |
BİMEKS | 247,5 | 490 | 490 |
PRESTİGE SİNEMA | 387,4 | 1549 | 1937 |
PLAYLAND | 1353 | 706 | 1413 |
ORTAK ALAN GİDER HESAPLANMASINDA HANGİ KULLANMA ALANI DEĞERLERİ KULLANILMIŞTIR? NİÇİN?
Tablo.2- ORTAK ALAN AİDAT ÖDEMESİ EKSİK FATURALANAN FİRMALAR (ÖZET TABLO)
(HESAPLAMA AYLIK OLARAK; MAĞAZA M2'Sİ İLE 10.76 TL ÇARPIMI SONUCUNDA BULUNMUŞTUR)
FİRMALAR | FİRMALARIN OCAK AYI ÖDEDİKLERİ ORTAK ALAN GİDERİ PAYI (TL) 03.01.2011 | FİRMALARIN ARALIK AYI ÖDEDİKLERİ ORTAK ALAN GİDERİ PAYI (TL) 2011
| AYLIK GERÇEKTEN ÖDENMESİ GEREKEN ORTAK ALAN | M2 BELEDİYE ÖLÇÜM SONRASI GERÇEK M2 | YILLIK DİĞER KİRACILAR ALEYHİNE EKSİK ORTAK ALAN ÖDEME MİKTARI |
MİGROS TİCARET | 11.920 | 11.920 | 42.738,72 | 3.972 | 369.824,64 |
KOMPEDAN SPOT | 6.757,28 | 6.757,28 | 8.446,6 | 785 | 20.271,84 |
BOYNER BÜYÜK MAĞ. | 9.560 | 9.560 | 20.573,12 | 1.912 | 132.157,44 |
TEMA MAĞAZACILIK | 6.326,88 | 6.326,88 | 14.698,16 | 1.366 | 100.455,36 |
MUDO SATIŞ MAĞ. | 3.523,9 | 3.523,9 | 5.864,2 | 545 | 28.083,6 |
OZON GİYİM SAN TİC | 5.444,56 | 5.444,56 | 10.889,12 | 1.012 | 65.334,72 |
SAMANYOLU OYUNCAK | 7.601,94 | 7.601,94 | 15.203,88 | 1.413 | 91.223,28 |
BİMEKS BİLGİ İŞLEM | 2.663,1 | 2.663,1 | 5.272,4 | 490 | 31.311,6 |
TEKNOSA İÇ VE DIŞ TİC | 5.700 | 5.700 | 10.125,16 | 941 | 53.101,92 |
CİNECOM SİNEMACILIK | 4.168,42 | 4.168,42 | 20.842,12 | 1.937 | 200.084,4 |
Diğer kiracılar aleyhine, bilgileri ve izinleri olmadan sözleşmeye ve Kat Mülkiyeti Kanununa muhalefet edilerek eksik toplanan yıllık ortak alan giderleri karşılığı (2011 YILI İÇİN) TL | 1.128.971,64 | ||||
Tablo.3. (HİLE KANITI) (ÖZET TABLO)
| ÖDENEN ORTAK ALAN (TL) | Ortak Alan Fark (TL) | M2 PD-ONE BEYANI | GERÇEK M2 BEYANI HALİNDE ÖDENMESİ GEREKEN ORTAK ALAN FARK (TL) ÇARPAN(1.13) |
MİGROS TİCARET | 11920 | Yok | 13.459 | 48.294 |
KOMPEDAN SPOT | 6757,28 | 4.725,46 | 7.630 | 7.635 |
BOYNER BÜYÜK MAĞ. | 9560 | Yok | 10.794 | 23.247 |
TEMA MAĞAZACILIK | 6.326,88 | Yok | 7.042 | 16.608 |
SÖKER KUYUMCLK HUB. | 1.366,52 | Yok | 1.543 | 1.543 |
OZON GİYİM SAN TİC | 5.444,56 | Yok | 6.147 | 12.304 |
TAB GIDA SAN | 1.108,28 | Yok | 1.251 | 1.252 |
ANADOLU RESTORANT | 1.280,44 | Yok | 1.445 | 1.446 |
TEKNOSA İÇ VE DIŞ TİC | 5.700 | Yok | 6.436 | 11.441 |
ASPA SAĞLIK (DAVALI) | 473,44 | 534,59 | 534 | 534 |
ASPA SAĞLIK DAVALI) | 1.076 | 1.214,97 | 1.214 | 1.214 |
ASPA SAĞLIK (DAVALI) | 1.689,32 | 1.907,5 | 1.907,5 | 1.907,5 |
(ŞUBAT 2011 HESABINDA ORTAK ALAN FATURASI İLE 1.12915428 ÇARPANININ ÇARPIMI SONUCU FARK BULUNMUŞTUR) GERÇEK METREKARELER İÇİN ÇARPAN 1.13 OLARAK YUVARLATILMIŞTIR
| ||||
Tablo.4. Pazarlama katkı payı ödemeyen veya eksik ödeyen firmalar
FİRMA ADI | M2 (GERÇEK) | OCAK 2011 | EKİM 2011 | PAZARLAMA GİDERİNEKATILMA ORANI | TOPLAM | KİRACILAR |
MİGROS | 3.972 |
|
| HİÇ YOK | 0 | 219.237,7176 |
KOMPEDAN | 785 |
|
| HİÇ YOK | 0 | 43.328,703 |
BOYNER | 1.912 |
|
| HİÇ YOK | 0 | 105.534,36 |
POLARİS | 177 | 1.096,68 | 1.375,66 | YARISI | 4.885,04 | 4.884,61 |
KOTON | 504 | 3.121,52 | 3.917,13 | YARISI | 13.908,72 | 13.909,95 |
LCW | 1.366 |
|
| HİÇ YOK | 0 | 75.397,46 |
MUDO | 545 |
|
| HİÇ YOK | 0 | 30.081,709 |
BATİK | 223 | 1.381,49 | 1.733,18 | YARISI | 6.154,41 | 6.285,79 |
DESA | 288 | 1.164,66 | 1.461,14 | YARISI | 5.188,44 | 10.708,19 |
KİĞILI | 250 | 1.548,75 | 1.943,02 | YARISI | 6.899,55 | 6.899,4 |
D&R | 167 | 1.034,57 | 1.297,94 | YARISI | 4608,9 | 4.608,79 |
RODİ MOOD | 1.129 | 3.497,08 | 4.387,35 | 4 TE 1 | 15.579,19 | 46.736,86 |
MAVİ | 276 | 1.709,82 | 2.145,1 | YARISI | 7617,11 | 7.616,92 |
NIKE | 215 | 1.331,93 | 1.671,01 | YARISI | 5933,63 | 5.933,47 |
ADİDAS | 231 | 1.431,05 | 1.795,35 | YARISI | 6375,18 | 6.375,04 |
PLAYLAND | 1.413 |
|
| HİÇ YOK | 0 | 77.991,658 |
SOS | 732 | 4.534,74 | 5.689,18 | YARISI | 20201,89 | 20.201,43 |
TOYZZ SHOP | 462 | 2.862,09 | 3.590,72 | YARISI | 12750,38 | 12.750,07 |
BİMEKS | 490 |
|
| HİÇ YOK | 0 | 27.045,938 |
OTO YIKAMA | 119 |
|
| HİÇ YOK | 0 | 6.568,28 |
LEVI'S | 255 | 1.579,73 | 1.981,9 | YARISI | 7037,57 | 7.037,35 |
TEKNOSA | 941 |
|
| HİÇ YOK | 0 | 51.939,2482 |
COLİN'S | 400 | 2.478 | 3.108,84 | YARISI | 11039,28 | 11.039,04 |
LOFT | 217 | 1.344,32 | 1.686,54 | YARISI | 5988,81 | 5.988,67 |
LUFIAN | 202 |
|
| HİÇ YOK | 0 | 8.646,76 |
PRESTIGE SİNEMA | 1937 |
|
| HİÇ YOK | 0 | 106.914,252 |
FLO | 711 | 4.404,65 | 5.525,95 | YARISI | 19.622,31 | 19.621,896 |
TOPLAM FATURA | Diğer kiracılar aleyhine yıllık fark 959.077 TL | |||||