8 aralık 2007 de avm lerin geleceğine dair aşağıdaki öngörülerimde haklı olduğum zamanla daha iyi anlaşılacaktır...

Türkiye genelinde her ay bir yenisinin açıldığı modern alışveriş merkezlerinin geleceği çok parlak görünmüyor. Çünkü talebin çok üstünde bir arz var. Serbest piyasaların en can alıcı kuralı olan Arz-Talep Dengesi bu konuda hızla bozuluyor.

Arz ın bu kadar hızlı ve çok olması iyi, kötü kurulmuş dengeleri alt üst ediyor. Perakendecinin kararsızlığı ve riskleri artıyor. Değişik sektörlerdeki perakendeciler yeni inşa edilen alışveriş merkezinde yer alıp, almama konusunda ikilem yaşıyor. Çünkü eğer açılan alışveriş merkezi ilgi görür ve işler iyi giderse sorun yok ama umulan gerçekleşmez ise işletme masraflarının ağırlığı yüzünden iflas edilebilir.

Artık biliyoruz ki AVM ler çok masraflı ve çok obur işletmelerdir. Kiralar ve aidatlar yüksek, mesaisi uzun olduğu için çalışan sayısı normalden fazla, dolayısıyla işletme masrafları da yüksektir. Yeni açılan AVM lerde büyük markalara çok uygun kiralama koşulları yaratılırken henüz yeteri kadar büyümemiş markalardan ve marka olmayanlardan yüksek kiralar istenmektedir. Her ne kadar kiralayan ve kiracı arasındaki bu kontratlar gizli tutulsa da kulağımıza AVM lerin büyük markalar lehine inanılması zor avantajlar sağladıkları bilgisi gelmektedir. Duyduklarımız arasında, ilk beş yıl kira ödemeksizin sadece aidat ödeme koşuluyla kontrat yapanlar olduğu gibi kira ödemek yerine belli bir cironun üzerindeki miktardan yüzde almak şeklinde olanlar da vardır. AVM ler büyük markalara karşı böyle cömertlikler sergilerken özellikle marka olamayanlardan genel ortalamasının 2-3 katı kadar kira talep etmektedir.

Diyelim ki AVM nin metrekare ortalama kira bedeli 40-50 usd ise bazı perakendecilerden 120-150 usd talep etmektedir. Eğer sektöre 2-3 mağaza ayrılmış fakat yüzlerce talep olmuşsa bu durumda aylık kiralama ücreti metrekare başına 200 usd ın da (örneğin; 50 metrekare 10.000 USD aylık kira ) üzerine çıkabilmektedir.

AVM ler büyük markalar için yarattıkları avantajın ceremesini küçük perakendecilere ödetmektedir. Yüksek kira bedellerini ödemek zorunda kalan küçük perakendeciler işletme masraflarını fiyatlarına aksettirdiklerinde rekabet şansları azalmaktadır. Arsa sahipleri ve müteahhitler AVM lerin bir kaç yılda maaliyetlerini çıkaran karlı işletmeler olduğunu keşfetmişlerdir.

Dolayısıyla bundan sonra da pıtrak gibi bir orda bir burda AVM inşa edilecek ve işini iyi bilen birileri tarafından hırslı perakendecilere pazarlanacaktır. Müşteri kızıştırılarak kiralar yükseltilecek, ‘nasıl olsa hava parası vermiyorum, en kötü ihtimalle devrederim’ düşüncesindeki esnaf kendini karlı sayacaktır. Ancak işler umulduğu gibi gitmediğinde kontratın küçük harflerle yazılan özel maddeleri devreye girecek ve ‘atsan atılmaz,satsan satılmaz’ bir sıkıntıya dönüşecektir. AVM ler hep sahiplerinin kazanması üzerine kontrat düzenlerler. Kiracının kaderi kontratların özel maddelerinin arasına sıkıştırılmıştır. Avukatlar kontratları kiracı lehine değil, mal sahibi lehine maddelerle donatmışlardır. Dolayısıyla devirden dolayı bir kazanç varsa ondan da hak isterler. Kaldı ki kontratlarda işyeri devirlerinin koşulları oldukça ağırdır.

Yani AVM ler esnafın ‘devreder, hava parası alırım’ açık gözlülüğünü peşinen bilmektedir.

Altın Yumurtlayan Tavuk Bir Gün Kuş Gribine Yakalanırsa Ne Olacak?

AVM inşaatlarını bekleyen en ciddi tehlike budur. Çünkü talep, arz kadar hızlı artmıyor. Her yeni açılan AVM öncekileri zora sokuyor. Özellikle birbirlerine yakın olanlarda bu etki ciro bazında net bir şekilde görülüyor. Öyle ki yüzde olarak bu etkiyi belirtmek mümkün.

Örneğin’C’alışveriş merkezi açıldığında ‘B’alışveriş merkezinin cirosu % 20 düşebilmektedir. ABD de bile AVM ler bu hızda açılmamıştır. O büyük cografyada AVM açılma hızı 5 yılda 60 adet ortalmasındadır. Ülkemizde 2008 yılında açılacaklar bu ortalamanın üstündedir. Şu anda bir moda olan yaşam tarzı, yani hafta sonları ailece ve arabayla AVM lere gidip zaman geçirme eylemi biraz da bu merkezlerin yeniliğinden ve yarattıkları ortamların merak edilmesinden kaynaklanmaktadır. Zamanla çoğunun birbirinin benzeri oldukları farkedilecek, markalarının, konseptinin ve ürünlerinin aynılığı insanlara sıkıcı gelmeye başlayacaktır.

Avrupa şehirlerindeki kilise ve katedrallerinin birbirine benzemesi gibi AVM ler de birbirine benzemeye başlamışlardır. Kopyacılığın özünde yatan gerçek, taklitçilğin kolay ve ucuz oluşudur. Riske girmeyi anlamsız bulan yatırımcılar, denenmiş ve kısmen kabul görmüş bir örneği biraz daha süsleyerek tekrar edereler. Çünkü amaç kısa yoldan, kısa zamanda para kazanmaktır. Bir kaç tanesi dışında AVM lerin çoğu özgün ve farklı değildir. Eski yapılanların yenilenmiş kopyalarıdır.

İnsanların hafta sonunu geçirme alışkanlığının başka bir modaya dönüşmesi AVM leri çok olumsuz etkiler. Çünkü AVM lerde yiyecek dışında kalan birçok işletmede hafta içi çok durgun geçmekte sadece hafta sonu, Cumartesi, Pazar günleri ve tatil günlerinde alışveriş olmaktadır. Ayrıca internet üzerinden yapılan alışveriş her sene katlanarak artmaktadır. Özellikle elektrikli ev eşyaları, elektronik cihazlarla başlayan giderek her türlü eşyanın satıldığı on line siteler olağanüstü ilgi görmektedir. Türkiye’de bu sitelerin önde gelenlerinden birinin yıllık cirosu 150 milyon dolar civarındadır. Ülkemizde şu anda bile binlerce online alışveriş sitesi faaliyet göstermektedir. Bu salgının yakında bütün Dünyayı etkisine alması ve online alışverişin çarşı alışverişi ile atbaşı gitmesi kaçınılmazdır. Ülkeler arası gümrük ve koruma duvarları aralandıkça her tür hizmet ve ürünün internasyonal sahneye çıkması ve internet üzerinden alınıp satılması bir kaç sene gibi çok yakın bir gelecekte gerçekleşebilir.

Online Alışveriş Teknolojisi, Beklentileri Karşılayacak Gelişmeler Göstermektedir

Alınan ürünlerin ödemesi iki tıklamayla kredi kartlarından veya banka hesabından yapılabilmektedir. Kart ve banka hesabı güvenliği de sanal kart veya sanal klavyelerle sağlanmakta bu önlemler de yetmez ise cep telefonlarından onay alınmaktadır.

Henüz deneme aşamasındaki bir uygulamaya göre vücut ölçülerinizi eksiksiz olarak girdiğinizde sanal mağazadaki aynanın karşısına geçip seçtiğiniz gömlek, pantolon, ceketin üstünüzde nasıl durduğunu görebiliyorsunuz. Bu sistemin sanal olmayan mağazalarda bile kullanılması gündemdedir zira birçok insanda ‘soyunma kabini fobisi’ vardır.

Gelişmiş batı ülkeleri her tür tüketime karşı olağan üstü bir bilinçlenme sürecine girmiştir. Evdeki elektrik ve su başta olmak üzere Doğa yı kirleten ve yıkıma götüren her israfı masaya yatırmaya başlamışlardır. Bu bilinçlenmenin yavaş yavaş her ülkeyi etkisi altına alması beklenebilir. Fazla değil, birkaç yıl önce çevre konusunda bu kadar duyarlı değildik. Küresel ısınmayı, kuraklığı, erozyonu, karbondioksit emisyonunu ya bilmiyor ya da önemsemiyorduk.

AVM'ler Hızlı Tüketimi ve İsrafı En Çok Teşvik Eden Yerlerin Başında Gelmektedir

Toplumdaki aşırı tüketime karşı çevreci bilinçlenmenin artmasının en çok etkili olacağı ve en çok zarar vereceği yerlerin başında AVM ler gelmektedir. Küçük işletmeler her türlü krize karşı daha esnek davranıp, duruma ayak uydurabilirken AVM gibi obur işletmeler çok ciddi ekonomik sıkıntılar çekebilirler. Çünkü bu dev işletmeler sadece konforlarını sürdürebilmek için oluk oluk para harcamaktadır. Sadece havalandırma veya klima sistemleri için harcanan elektrik, su tüketimleri bile olağanüstü boyutlardadır.

Türkiye bunca AVM yi ayakta tutamaz. Çünkü ne yıllık gelirimizde veya üretimimizde bu hızda bir artış, ne de Çin gibi ihracatımızda bir çeşitlilik ve büyüme vardır. İhracat girdilerimizin büyük bir kısmını ithal ara ürünler oluşturmakta keza üretim için gerekli enerji de ithalatla sağlanmaktadır. AVM lerin tükettiği enerji çevreye zarar verecek boyutttadır. Bu dev binaların ısıtılması, serinletilmesi, temizliği hem büyük miktarda enerji hem de büyük harcama gerektirmektedir. Sayıları ve işlerlikleri normal düzeyde iken gözardı edilebilecek bu harcamalar AVM rantabilitesini yitirdiğinde göze batmaya başlayacaktır. Bu gerçek bazı AVM lerin tamamen iş yapamaz duruma gelmesiyle zamanla daha iyi anlaşılacaktır.

Kamuoyunda AVM lerin neler kazandırdıkları, neler kaybettirdikleri yönündeki tartışmalar kızışmış, lehinde ve aleyhinde görüşler belirtilmeye başlamıştır. Onlardan biri aşağıdadır.

* Bu Alışveriş Merkezlerinin Kaçı Yaşayacak?

Eskiden AVM'de alternatif olmadığı için perakendeciler de onlara girmeye çalışıyordu. Buna sektörde birinci dönem diyebiliriz. İkinci dönem "Olayım ama hangisinde olayım", üçüncü dönem yani önümüzdeki dönem ise "Bunların hangisi ayakta kalır, ona gireyim" olacak. Eskiden küçük bir arazisi olan AVM yapmak istiyordu. Bugün baktığınızda 100 projeden ancak 15'i hayata geçebilecek. Konut projelerinde ön satışı yapıp başlarsınız yavaş yavaş gider. AVM öyle değil; baştan kiralama yapamazsanız arkanızda ciddi sermaye olması lazım ki bu riski alabilesiniz. Yatırımcı da diyor ki; "Sen şu kadarlık kiralama pozisyonuna gel, ben öyle alayım." O yüzden bir sürü AVM, plan aşamasında kalacak.

* * AVM Yatırımı Yaparken Dikkat Edilmesi Gereken Kriterler Nedir?

Yatırım yapmadan önce bizim üzerinde durduğumuz beş tane kriter var. Bunların en önemlisi, tahmin edilebileceği gibi lokasyon. Lokasyon demek illa ki ulaşım aksları anlamına gelmiyor. Yapılan alışveriş merkezinin hedef kitleyi çekebiliyor olması lazım. İkincisi, ulaşım. Lokasyon iyi olabilir ama ulaşımın çok zor olması alışveriş merkezini gözden düşürebilir. Mesela Profilo Alışveriş Merkezi. Lokasyon tamam, nüfus çok yoğun ama ulaşım dert. Profilo, "olup olmamak" arasında kaldı. O günlerde tekti, bu nedenle de çok iyi iş yaptı. Ama bugün, başkaları açılmaya başlayınca ulaşımdan kaybetmeye başlıyor. Üçüncüsü mağaza karması. Eğer ana lokomotifleri ikna edemiyorsanız küçük mağazalarla bir yer açmak riskli. Çünkü o küçük mağazalar bugün kiralar, ertesi gün de çıkarlar. Dördüncü kriter, pazarlama, konsept geliştirme ve yönetim ayağı. Tecrübeli bir ekip ya da şirket tarafından yapılıyor olması lazım.

• Sayıları 5 yılda yüzde 60 arttı

• Türkiye'de yaşanan AVM arzındaki yoğunluk, sektörü nasıl etkileyecek?

Türkiye'deki alışveriş merkezi sayısı 150 civarında. Projelendirilmiş ve inşaat halindekilerle birlikte 200-250 bandına geliyor. 2002-2007 arasında yüzde 60'lık bir artış yaşadık. Avrupa'yla kıyasladığımızda hala çok düşük olmasına karşın, Türkiye nüfusunun alım gücüyle kıyaslandığında orta noktaya doğru gidiyor. 2-3 yıl içinde 250 rakamlarına geldiğimizde rekabette pazarda kızışma noktasına gelmiş olacağız. Bugün bile belli lokasyonlarda ciddi rekabet oluşmaya başladı. Büyükdere Caddesi başta olmak üzere İstanbul'un belli akslarında çok fazla AVM var. Hem mevcut AVM'lerin hem de planlananların hepsinin çalışması mümkün değil. Onun için yeni olanlarında hem yatırımcının hem de perakendecinin daha seçici olacağı bir döneme giriyoruz. Şu anda planlama aşamasında olan bazı AVM'lerin hayata geçmesi mümkün olmayacak.

Tadında kaldığında bir hoşluk ve güzellik hatta gereklilik olan bu perakende cennetleri maalesef zamanla müşteri yolu gözlemekten afakanlar basan kiracılar için cehenneme dönecektir. Bu dev işletmelerin ve obur binaların başka bir işletmeye dönüştürülmesi de oldukça zordur. Olsa olsa bir kulvar değişikliği olabilir, yani işportavari ucuz ürünlere yönebilirler. Masraflarını kısar, konforu azaltır, güvenlikten vazgeçerler. Büyük bir olasılıkla açık havada kurulan SOSYETE PAZARLARI buralara taşınır.

Bir zamanlar üç kağıtçı banker bolluğu yaşayan ülkemizde her adımda bir bankerlik ofisine rastlanırdı. Bazıları televizyonlarda yeşilçam artistlerine reklam yaptıracak kadar sağlam ve güçlü görünürdü fakat kağıttan kuleleri bir rüzgarla yıkılmış şimdi yerlerinde yeller esmektedir. Onlar da bir zamanlar şimdiki müteahhitler gibi paranın bol olduğu bir alan keşfetmişlerdi. Türkiye'nin yakın geçmişte yaşadığı banker travmasından sonra özellikle büyük şehirlerde AVM lerin plansız,proğramsız çoğalmasından endişe edilmelidir. Zira bu çoğalmanın da büyük iflaslara ,büyük kayıplara neden olma potansiyeli vardır.

Gelecekte yaşanacak bir ekonomik krizden en çok etkilenecek yerlerin başında hızla çoğalan, giderek daha da büyüyen ve büyüdükçe oburlaşan AVM ler gelmektedir. Bütün matematiksel verileri ortaya koyarak daha gerçekçi ve bilimsel kararlar almanın zamanı gelmiş, belki de geçmektedir.

Bir sözümüz vardır, bilirsiniz...

Azı Karar, Çoğu Zarar

Yazar Hakkında

www.optiktunali.com.tr web sitesinde optik, göz ve görme konusunda çok değerli bilgiler yer almaktadır. Ayrıca www.optiktunali.com online satış mağazasını gezmenizi tavsiye ederiz.